江東区・墨田区・江戸川区を中心とした収益マンション・収益ビル等の収益不動産で不動産投資・資産運用・取得について色々な収益情報をお伝えするブログエリア。

収益物件を取得にあたり判断基準は?

東京明和 コーポレーション 当社より

不動産表示での利回りとは、『表面利回り』『実質利回り』があります。通常目にするのは『表面利回り』になります。
  • 表面利回りとは?
一年間に得られる家賃等の収入を単純に売買取得価格で割って求められます。

年間家賃収入÷売買取得価格=表面利回り(単純利回り)
(例) 家賃収入80万(月額)×12(ヶ月)÷1億×100(%に換算)=9.6%
  • 実質利回りとは?
    年間に得られる家賃等の収入から、元利金の返済や固定資産税・都市計画税などを支払った後に残った残金を売買取得価格で割って求められます。
(年間家賃収入-元利金返済を含む年間支出)÷売買取得価格
=実質利回り(粗利回り)
※ 元利金返済を含む年間支出は、条件等により色々ありますが、表面利回りから約3~4%位下げた値になるとの事。(値は参考値なので実際は、異なる場合もございます。)
  • その他計算式
    目標とする期待利回りが稼げる(9%)から取得価格を求める。
    年間家賃収入÷0.09(利回りの数字%→÷100)=9%で回る価格
現在、9%や10%の利回りを得られる収益物件(一棟マンション)は、江東区・墨田区等では、なかなか出てきません。
そこで、収益物件にご興味あるお客様でしたら、お気軽に当社へご連絡・ご相談頂ければ、アドバイス等を致します。その中で、購入してみたいと感じましたら、次のステップへ進み、該当物件が出てきましたらご案内致します。
当社では、主に『一棟マンション』をご案内致しております。但し、一部事業用部分のものを含みます。
区分マンションや区分の店舗などでは、利回りが、2桁を超えるものもございますが、当社では、お勧め致しておりません。(お客様のご要望があればご案内致します。)
なぜなら、一棟ものより区分はリスクが大きいからです。このリスクは、お金の額ではなく、全体の収入賃料のリスク割合になります。
一棟ものは、全てが空室のものはお勧めできませんが、よく管理等をしているものであれば、7・8・9割は埋まっていることでしょう。つまり、多少空室があっても、毎月のローンの返済額より空室賃料が上回るラインまでは、原則出費がありません。(ラインを上回る場合はその分は出費になります。)
区分は、埋まっているか、空室かの0か100しかありません。つまり、一個の部屋に対して空室の場合、ローンの返済は全額お客様の出費になります。
このように、一棟:区分は、取得価格が大:中、リスク分散が少:大、建物維持費:中・小と一長一短ございます。
よく、区分マンションは3000万前後で取得でき、一棟マンションだと1億位かかるから、そんな大金払えないと思われる方がいらっしゃいます。
確かに、額の桁が1桁違います。別の面では、毎月のローン返済額と収入賃料の差額を比べると事例などにもよりますが、やや同じになります。これに上記の全体の収入賃料リスクを考えると、一棟マンションにやや有利になります。
区分でも超人気スポットで、空室期間が少ない場合は、区分マンションの方が有利になります。しかし、そのような所は、今の建設ラッシュの状況なか、いつかは新たな人気建物にその座を奪われるでしょう。
一棟マンションは、いかに工夫して、住みよい環境作りをするかに掛かっています。新築の場合、設備は整い、新しく、最近では1R位が、江東区では8万前後のものが建って来ています。しかし、新築なので利回りが6~7%位の低めになります。当社がお勧めしているのは、1K以上の中古で、中古なので土地の利用価値など総合的に考え、お勧めしています。つまり、購入頂ければそこで終わりではなく、運用の面や売却のことも考え収益物件をお勧めしています。
記事の最後に。
見た目の額より、実際幾ら支払いがあるか、リスクはどうなのかなどに対して、お客様がどのような収益物件が支払いができ、どのようなものが取得できるのかなど、お話合いの上、お客様の環境と物件との良き時期に、取得ステップで進んで収益を考えてみるのもいかがでしょうか。


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