|
収益不動産を取得(不動産投資)の魅力。
|
- 収益性、不動産投資について
以前のバブル時のように売買による差益を期待する、いわば株式投資のようなものは、現在の状況ですと一部（銀座などのミニバブル？地域）が大きく、又、開発による活性地域が期待が持てます。全体的にも徐々には差益がもてます。収益物件を取得（不動産投資）を考える場合は、差益も考えながら毎月の賃料収入を考えましょう。。株式のようなハイリスクハイリターンではありませんが、収益不動産は軌道に乗れば、毎年一定額の利回りを確保し、継続的に収益を生んでくれるということは、投資額の回収が進むということです。回収が順調に進んでくれれば、投資資金に対する未回収リスクは時間の経過とともに少なくなってゆきます。
投資リスクが時間の経過とともに少なくなっていく一方で、収益性は賃料値下げなどで多少は低下することはあっても極端に下がることはないでしょう。投資資金の回収が進みリスクが最小になったときには、リスクという代償を払うことなく、収益、つまりリターンが得られる状態になるということです。そうなると収益物件（不動産）は、投資資金の回収期間が経過した後は、継続的にキャッシュを生み出す自動システムを提供してくれることになります。
差益を期待しながら売却する前提の場合は、地域や土地の価値を見定めて購入しましょう。長期間所有する場合は、上物の建物が老朽化して将来使えなくなったとしても、地面は残ります。建物が使えなくなる前に投資額を回収することができれば、土地はタダで入手できたことになります。つまり、最終的には自分の持ち出しの金額がゼロで「地主」になれるということです。投資資金を全額回収したあとで、その土地の利用価値が変わらずにあり、マンションなどの収益物件（不動産）で採算がとれるのなら、また、マンションを建替えればいかがでしょう。
当社は、お客様にお勧めする場合は、『土地の価値』『収益性』の2点を重点に考慮した上でお勧めしています。
|
収益不動産を取得にあたり判断基準は？
|
- 不動産表示での利回りとは、『表面利回り』『実質利回り』があります。通常目にするのは『表面利回り』になります。
- 表面利回りとは？
一年間に得られる賃料等の収入を単純に売買取得価格で割って求められます。
- 年間賃料収入÷売買取得価格＝表面利回り（単純利回り）
（例） 賃料収入80万（月額）×12（ヶ月）÷１億×100（%に換算）＝9.6%
- 実質利回りとは？
年間に得られる賃料等の収入から、元利金の返済や固定資産税・都市計画税などを支払った後に残った残金を売買取得価格で割って求められます。
- （年間賃料収入−元利金返済を含む年間支出）÷売買取得価格
＝実質利回り（粗利回り）
※ 元利金返済を含む年間支出は、条件等により色々ありますが、表面利回りから約３〜４%位下げた値になるとの事。（値は参考値なので実際は、異なる場合もございます。）
- その他計算式
目標とする期待利回りが稼げる（９%）から取得価格を求める。
年間賃料収入÷０．０９（利回りの数字%→÷100）＝９%で回る価格
- 部屋の間取りや設備などの需要と供給
- お部屋は、ワンルームから家族向けまで色々ありますが、その地での需要、つまり、家族が住みやすそうな場所・単身者や新婚夫婦など少人数が多い場所など需要と供給のバランスを考え、賃料と設備とのバランスも考慮に入れて考えましょう。
- 上記利回りが高い事を考えた上で、別の資産価値を考えて見ましょう。
建物は、いつかは古くなり資産価値はなくなります。最後に残るのが土地です。
土地の立地や将来土地を売却する事を考えるとこの部分も考慮しなければなりません。利回りが高くても土地の資産価値が低い物件を当社はお勧め致しておりません。
|
|
|
どのように取得するのか？
|
- 収益不動産を取得にあたり二種類方法がございます。
- 1：通常の売買と同様に収益性がある不動産を購入。
２：競売物件を落札をし、不動産を購入。
- １：,２：どちらも競争が激しい状況です。当社では、現状、表面利回りが９%前後の居住用部分を含む物件を中心にご紹介しています。なぜなら、収益性が高い（空室リスクが低い）マンションが良いからです。但し、地域性により、『住む』ことより店舗や事務所として利用する需要の多い地域もございます。
- １．について
- メリット：
- 競売と違い物件に空室がある場合、部屋の中を見る事が出来る。
- デメリット：
- ここ最近、地価の微値ながらの上昇や資産活用の重要視などの影響で、収益物件の取得需要が増え、良い物件が出ると、2・3日位で決まってしまう場合が多いようです。
物件の申込みの順番とローン又は、現金で支払うかが決めてです。
〔値引きの交渉も可能ですが申込みが多い（人気が高い）と最近では、満額【売値のまま】で決まる事が多いです。〕
- ２．について
- メリット：
- 通常取得価格の時価よりだいたい３割安く取得できます。
- デメリット：
- 競売の場合、空室があった場合でも、原則、部屋の中が見れない。競落するのに入札金額が決めてなので、落札が難しいです。
支払いは、現金、平成１０年１２月１６日民事執行法の改正により、ローンにてできます。
- 特に、古い建物を取得する際に、考慮すべき点がございます。
それは、リフォーム（外観・部屋の中、防水など…）費用です。最近は、新築も多く建設しているので、今後、古いままの建物は、なかなか利用者が決まらない傾向にあります。値段を低くするのは、古くからありますが、それをどんどんしてしまうと収入が減り、改装できなくなり、最後にはどうしようもなくなり、売却する方向へ進んでしまいます。
そこで、事前にその費用を考慮の上、購入し、すぐに改装する。他の部屋が決まったらする形ですと効果が低くなります。先行投資とはいいませんが、早く行動を起こすのが良いかと思われます。
費用があるのなら、耐震診断もし、アピールしてみてはいかがでしょうか。
|
|
|
どんな種類があるのか？
|
- 収益性のある不動産物件は、代表的なものは、『賃貸』して収益を得る賃貸マンションです。その他には、賃貸商業ビルや賃貸オフィス等の賃貸不動産があります。しかし、地域性にもよりますが事業用の賃貸は、テナントが入り難い状況です。（都市部のビジネス盛んな地域では、空室率も低く需要があります。）
そこで、当社では、賃貸マンション・アパートを中心にご案内しています。
- 賃貸マンション・アパートは、一棟丸々取得する場合と一室のみ取得する方法がございます。
前者は、資産額や支払額（ローンを使った場合）が多く、その分、収益収入も多くなります。後者は、反対に、通常の売買と同じ、マンションを購入し、その部屋を賃貸で貸し、収入を得る方法で、それぞれ、負担の度合いにより収入の度合いも違うやり方です。
現在、低金利と言われている時で、金融機関に貯金をしても、少ししか利子が付きません。（ゼロ金利は解除されましたが）そこで、どうしたものかと考えているお客様は、「株」「不動産投資」などを考えているかと思います。株は、最近、ネットでの取引が盛んになり、身近な資産運用の一端を担っています。しかし、自分が、株主総会に出て発言し、その会社の経営に少しでも関わりあえるなら別ですが、成り行き任せになってしまいます。（株を取得し、配当金をもらう場合）しかし、不動産投資は、資金が多く必要になりますが、自分でその部屋や建物をいかに収益を上げるか（入居率を高める）が自在に出来ます。その為、努力した分、それに見合うものが帰ってくるはずです。又、考えようには、自分で考え、運用する事は、いろいろな面で今後必要になってゆくと考えます。そこで、今後を見据えた『不動産投資』を当社では、お客様にお勧めしています。
初めてで、何がなんだかわからないが不動産投資に興味がある・相談だけでもと言うお客様でも、お客様に合ったアドバイス等を行っています。（無料です。但し、お客様からの電話でのご相談では、電話代がかかってしまいます。又、より、詳しいご相談や具体的な話し合いの場合は、お手数ですがご足労頂きますようお願い致します。）まずは、電話等でご連絡下さい。
|
取得したら何をどうすればいいの？
|
- お客様が収益物件取得後、当社にて入居者の募集や管理等ご相談によりお手伝いさせて頂きます。
また、その後の収益物件の取得や取得した収益物件の売却による新たなる取得などをご案内させて頂きます。
|
お客様へ
|
- 収益をあげて頂き、より、収益を上げて頂くためのご相談にもお手伝いさせて頂きます。
方法は2通り：まずは、１部屋から取得し、運用、収益を得て頂き、２、３部屋と数を増やして、資金を貯め、一棟取得へ進む。又は、ある程度資産がある方は、一棟マンション取得。
まずは、一歩前進して収益による資産運用（不動産投資）に興味を持ち、相談してみてはいかがでしょうか。
不動産投資も株と同じに、リスクがつきものです。いかに、リスクを回避するかが運用には、必要です。
|
|
|
|
|
|
03-3648-8977
サイトマップ